親の土地に家を建てる前に
使用貸借契約書が必要な理由

使用貸借は、当事者の一方が無償で相手方に物を使用・収益させ、契約が終わったときに返還することを約束する契約です（民法593条）。賃料を払う賃貸借とは、無償かどうかで区別されます。2020年4月に施行された民法改正により、物を引き渡す前でも、合意だけで成立する契約になりました。いつ合意したか、何について合意したかを、書面で残す意味はここにあります。

使用貸借には、借地借家法による強い保護は基本的に及びません。建物を建てるために地代を払って土地を借りる賃貸借には、借りる側を守るこの法律が適用されます（借地借家法1条、2条1号）。一時使用のためと明らかな場合など、例外はあります。使用貸借には、この保護が及びません。加えて、期間や目的を口頭のままにしておくと、あとから「いつ、何を約束したか」を証明しにくくなります。返還を求められたときに合意の内容を示しにくくなるのは、このためです。

親の土地を子が使う方法には、無償で借りる使用貸借のほかに、土地の名義を受け取る贈与と、土地を買い取る売買があります。贈与では、贈与税、不動産取得税、登録免許税と登記が問題になります。売買では、不動産取得税、登録免許税と登記が問題になります。時価で買い取る場合、贈与税は原則としてかかりません。対価が著しく低いときは、みなし贈与（相続税法7条）として贈与税の検討が必要です。いずれも使用貸借とは別の検討になるため、税理士と司法書士にご相談ください。本ページで扱うのは、地代も権利金も払わずに親の土地を借りる、使用貸借です。

国税庁は、地代も権利金も払わずに親の土地を借りて家を建てた場合、その土地を使う権利について贈与税を課さない、としています。借地権に相当する額の贈与を受けたものとは扱わない、という整理です（国税庁タックスアンサーNo.4552「親の土地に子供が家を建てたとき」、国税庁法令解釈通達「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」昭和48年11月1日付直資2-189）。ここで贈与税がかからないのは、土地の使用権の話です。親が建物の建築資金を負担する場合は、別途、贈与税の検討が必要です。

次の2点は、土地の使用権とは別の話です。

将来、親が亡くなったとき、その土地は人に貸している土地としての評価減が使えず、通常の自分の土地（自用地）として評価されます（同通達記3、No.4552）。

子から親へ渡す金額が多いと、税務上は使用貸借と扱われないことがあります。通達は、土地の固定資産税・都市計画税に相当する金額以下のやり取りにとどまる場合は使用貸借にあたり、権利金その他地代に代わる経済的な利益のやり取りがある場合は使用貸借にあたらない、としています（同通達記1）。この金額はひとつの目安です。当てはめは、個別の事情によります。今の負担額がこの範囲か、将来の相続税の評価にどう影響するかは、税理士にご確認ください。

「家族だから大丈夫」という口約束は、相続や関係の変化のときに、合意の内容や、いつ成立したかの証明が難しくなりやすいです。起きやすい論点は、次のとおりです。

• 特別受益として主張される可能性 — 長年、親の土地を無償で使っていることについて、他の相続人から「特別受益（生前に特別に得た利益）にあたる」と指摘されることがあります。なるかならないかは、個別の事情で変わります。使用貸借であれば必ず特別受益になる、と決まるわけではありません。行政書士の立場で、どちらとも断定はできません。判断が必要になったときは、弁護士へご相談ください。
• 期間や目的の定め方で、終了と解除のルールが変わる — 親の土地に家を建てるケースでは、建物を所有して住む、という使用目的があることが多いです。期間を定めていないときは、その目的に従った使用・収益が終わったときに、契約は終了します（民法597条2項）。目的に従った使用に足りる期間を過ぎたときは、貸主から契約を解除できる場合があります（民法598条1項）。期間も、使用・収益の目的も定めていないときは、貸主はいつでも解除できます（民法598条2項）。「一生住んでいい」と言われていても、口頭だけでは、その合意を証明しにくいことがあります。
• 借主が死亡したとき

  条文上、使用貸借は借主の死亡によって終了します（民法597条3項）。この規定は、死亡後も続ける旨を別段に定めることができる、と解されています。

  建物を所有する目的で土地を使う場合には、借主が死亡しただけでは当然には終了しない、とした裁判例があります。個人的な信頼関係よりも、建物を所有して使う目的が重視される、という理由です。配偶者や子が住み続けられるかどうかは、契約の目的や合意の内容によって判断が分かれます。

  住み続けるのか、借主の死亡で終わらせるのかは、契約書に書いておくと、裁判例の当てはめに委ねずに済みます。

• 土地を買い受けた人との関係 — 使用貸借は、貸主と借主の間の契約です。親が土地を第三者に売った場合、買主に対して使用貸借の内容を主張することは、原則としてできません。建物の登記があれば借地権を対抗できる、という借地借家法10条の仕組みは、地上権と土地の賃借権についてのものです。使用貸借には及びません。

家を建てる前提の使用貸借では、少なくとも次の項目を確認しておきましょう。決めていない場合にどうなりやすいかも、あわせてご覧ください。

家族の話し合いでそのまま使える記入シートは、「家族で話し合うための記入シート」（09章）にまとめました。

すでに何年も親の土地に家を建てて住んでいる場合でも、今から書面を作る意味はあります。親がどのような意図で使わせていたかを残すと、きょうだいがいるときの説明材料になります。

契約には、内容を理解し、合意する能力（意思能力。民法3条の2）が必要です。判断能力が確かなうちに進めるのが安全です。認知症があるから契約できない、と一律に決まるわけではありません。判断能力の状態によっては、契約の時点で意思能力が認められず、契約の有効性が問題になる場合があります。判断能力が大きく低下している場合は、家庭裁判所を通じて後見人を選ぶ成年後見制度が、選択肢になります。不安な場合は、できるだけ早めにご相談ください。

住宅ローンを使う場合は、ローンの相談を始める段階で、次の点を金融機関に確認しておきましょう。書面は、遅くとも本申込みまでに整えておくのが目安です。

• 土地に抵当権を設定するには、親（名義人全員）の承諾が必要になることがあります
• 審査の過程で、使用貸借契約書の提出を求められることがあります
• 建物が自分の名義になる場合、新築した建物の表題登記（土地家屋調査士の業務）と、所有権を初めて登記する所有権保存登記（司法書士の業務）が必要です

取り扱いは金融機関によって異なり、審査に通るかどうかは金融機関が判断します。土地が共有名義の場合は、名義人全員に早めに確認しておくと、手続きが滞りにくくなります。

土地を無償で借りることが決まったら、工事を始める前に、きょうだいへ伝えておくことをおすすめします。使用貸借は、貸主である親と借主である子の契約です。きょうだい全員の同意は、法律上は必要ありません。条件が固まり、工事を始める前に、「どの土地を、どんな条件で使わせてもらうか」を伝えておくと、あとから説明する手間や、感情的な対立を減らせます。

相続が始まる前にできること
特別受益の可能性に備える方法は、二つあります。一つは、使用貸借契約書に条件を残しておくことです。もう一つは、親に遺言を書いてもらうことです。

遺言は、自分で書く方法（民法968条）と、公証人が作る方法（同969条）があります。いつでも書き直せます（同1022条）。「この土地を使わせていたことは、遺産の分け方の計算に含めない」という意思を書き残す方法もあります（同903条3項）。

遺言があっても、きょうだいには遺留分があります。侵害された場合は、金銭の支払いを請求できます（同1046条）。遺言書の作成の支援は、行政書士の業務のひとつです。内容は、親の意思と、きょうだいへの配慮によって変わります。作る前に、専門家へ相談することをおすすめします。

きょうだいから「不公平だ」と言われ、遺産の分け方の話し合いや交渉が必要になった場合、行政書士が代行することはできません（弁護士法72条）。そのときは、弁護士へご相談ください。

当事務所で対応できるのは、当事者の双方が条件に合意したあとの、使用貸借契約書の作成と条項の整理です。

• 当事者間の条件交渉や、説得の代行はできません（弁護士法上の制限）
• すでに対立や紛争が起きているケースは、弁護士へ
• 個別の税務判断や申告は、税理士へ
• 登記の申請は司法書士へ、測量と分筆は土地家屋調査士へ

家族の話し合いで合意できていて、条件が単純な場合は、ご自身で契約書を作ることもできます。次のような場合は、行政書士への相談が役立ちます。

• きょうだいに見せる書面を整えたい
• 建て替えや、亡くなったあとの扱いを細かく決めたい
• 親の判断能力が気になる
• 公正証書にしたい

使用貸借契約書には、原則として収入印紙は不要です。印紙税の課税物件表に、「使用貸借に関する契約書」は載っていないためです。借りたお金の返済や、立替金の精算など、金銭の受領を証する内容が契約書に含まれる場合は、その部分が課税対象になることがあります。証明力を高めたい場合は、契約書を公正証書にする方法もあります。行政書士は公正証書の原案作成を手伝えますが、証書を作るのは公証人です。

依頼する場合の費用の目安

ご相談は何度でも無料です。「何も決まっていない」という段階からのご相談も歓迎しています。使用貸借契約書の基本プランは30,000円〜です（表示価格のとおりで、別途消費税はいただきません）。ヒアリング、契約書の作成（2通）、回数の制限がない修正対応が含まれます。当事者が3名以上になるなど、内容が著しく複雑な場合は、別途お見積りとなります。公正証書を希望される場合は、別途ご相談ください。

使用貸借には、借りる側を守る借地借家法の仕組みが及びません。期間、費用の負担、亡くなったあとの扱いを、家族で決めて書面にしておく意味はここにあります。まずは、次の表をもとにご家族で話し合ってみてください。住宅ローンを使う方は、土地への抵当権の設定について親の承諾を得られるかと、金融機関への確認から始めましょう。

家族で話し合うための記入シート